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新房网签持平、二手房跌超三成 楼市“金九”未现

作者:匿名 更新:2019-10-17 06:26:12

自从超过一半的“九金十银”目标实现以来,房地产市场还没有回暖。

北京商报今日记者采访了多家机构,了解到截至9月23日,北京9月份新建住宅网络标志的数量与去年同期基本持平。在二手房领域,网上销售数量已降至2019年2月以来的最低点,比2018年同期的12352套下降了逾30%。目前,虽然仍有说法称“金九银十”是房地产市场的一个热门营销节点,但今年“金九银十”的质量缺失已经成为不投机房市基调下的行业共识。一方面,这是因为热门城市的房地产市场正在逐步下降,购买力难以支撑市场继续飙升。另一方面,这也表明,目前的房地产市场不再分为淡季和旺季,市场交易的表现更取决于限价政策是否严格。对于即将到来的“银十”,很大程度上将会落空。

“金九”违背了他的诺言

除了“印度之春”,一年中的九月和十月是房地产市场的另一个重要而热门的营销节点。然而,2019年,“金九”的声音从市场层面来看显然并不乐观。

国家统计局的统计数据显示,今年前八个月,全国商品房销售面积持续低于去年同期。8月份,全国70个大中城市中的20个城市二手房销售价格环比下降,包括北京、天津、杭州、重庆等一线和二线城市。

在北京,我爱我的家庭研究所的数据显示,总体而言,目前北京的新房市场相对稳定,除了共有房屋外,成交量波动不大。二手房市场尚未回暖,整体交易仍保持稳定和下跌。

具体而言,就新房而言,截至9月23日,北京9月份新增商品房2382套(不含经济适用房、商品房和普通商品房),比上个月同期下降0.92%,比2018年同期下降2.02%。市场与上月基本相同,略有下降。共有861套产权房售出,比上个月增长168.22%,比上年下降31.61%。二手房方面,截至9月23日,已签约二手房8275套,环比下降7.01%,同比下降33.14%。与此同时,该机构自身的实时交易量环比下降2.9%,同比下降23.53%。

诸葛亮的数据研究中心更加直言不讳。从过去五年(2014-2018年)9月(9月1 -22日)的数据来看,2019年9月二手房成交量严重不足,同比下降37.78%,仅高于2017年9月同期。中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的数据还指出,截至9月22日,北京已有7685套二手房签约,网上签约数量从2018年同期的1352套下降到2019年2月后的最低点,下降了37.7%。

诸葛房产搜索数据研究中心发布的一份报告指出,从周度二手房交易数据来看,9月上旬二手房成交量相对较低,由于37周中秋节假期的影响,成交量明显下降。然而,一些积压的需求在中秋节第38周已经释放。此外,北京新的抵押贷款利率将于10月8日正式推出(根据新规定,北京第一套和第二套住房的利率将分别为5.4%和5.9%,略高于此前大多数银行实施的5.39%和5.88%的抵押贷款利率)。一些房地产卖家把这作为一个噱头来推动一些买家加快购买速度。

然而,该研究中心也指出,相对而言,央行的降息并没有给房地产市场带来太大影响,对市场的影响微乎其微。

“银十”期望值不高

事实上,业界早就预料到今年“金九”会“崩溃”。几个机构早先发布的数据显示,在年初的“春天”之后,房地产市场开始显示出缺乏活力的迹象。在“金九”之初,市场已经出现疲软迹象:9月上旬,北京售出了4827套二手房和1428套新商品房。

“从上半年的成交量数据来看,北京9月份的二手房成交量可能低于1万套的“繁荣-萧条线”。至于新房,如果单位数量在3000套左右,2019年前8个月的平均销售量将基本达到。”此前,霍普韦尔首席分析师郭毅谈到了9月份的北京房地产市场交易。

在我看来,从2016-2019年下半年北京新房和二手房的网上签名数据来看,可以称之为“金九”的是2016年。同年9月,二手房(交易量超过3万套)和新房(交易量超过5,000套)的交易量明显高于其他月份。

“2017年和2018年,“金、九、银、十”的质量明显较差,新房和二手房的交易量并不比7月、8月或年底高多少。截至今年9月23日,新房和二手房交易量低于8月份。显然,今年的“金九”是不可能的至于今年“金九”的质量,我喜欢我家的研究所。

此外,值得一提的是,当2019年“金九”未能兑现承诺时,业界对即将到来的“银十”并不太乐观。

“今年,房地产市场保持了高压态势。市场充满了观望情绪,买家在进入市场时非常谨慎。此外,新房供应量的增加转移了二手房市场的需求,使得二手房市场今年继续下滑。”诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师郭世英表示,从截至9月份的二手房成交量来看,同月环比趋势仍在下降。今年的“九金十银”并没有显著刺激住房需求的释放和进入市场的步伐。其预测是,在没有优惠政策或新闻激励等实质性折扣的情况下,“银十”的销量将保持稳定或略有下降。

“随着人们生活观念的改变,大多数人会选择在国庆节期间旅游和玩耍。他们将不再把全部精力用于购买房屋。从北京的历史“11”数据来看,“11”期间的日成交量往往不到10套,这不会带动“10银”成交量郭世英解释道。

我还从我家研究所指出,2017年和2018年的“十一月”假期有七天,经纪机构二手房交易量不高。然而,今年9月的市场成交额略低于7月和8月。据估计,“十一”国庆期间的交易额不会超过前两年,所以“银十”基本不会出现。

价格政策是关键

在业内人士看来,该行业在9月和10月对“九金十银”的判断近年来一直是“名存实亡”。所谓的“小春天”和“九金十银”本质上是房地产从业者为了促销而大肆宣传的营销理念。准确地说,原则上,房地产交易的热点主要集中在年中和年末,这是房地产企业冲刺业绩和“做账”的关键时期。

此外,过去的交易数据显示,近年来,9月和10月显然没有足够的信心获得“金银”称号。根据其他媒体统计,9月和10月的交易量并没有达到年度高点。在某些年份,9月和10月的交易量只能达到当年的月平均水平。过去三年(2016-2018年)的第二高月度营业额均发生在6月。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京楼市的“金九”在2019年没有出现,部分原因是热门城市的楼市开始逐渐下滑,购买力不再能够支撑市场继续飙升。另一方面,这也表明目前的房地产市场没有“九金十银”,房地产市场没有旺季,市场的成交量表现更取决于限价政策是否严格。

“消费者买房主要取决于房价是否合适、首付比例以及抵押贷款利率是否优惠。春天和秋天确实是最舒适的季节,但是没有人仅仅因为天气好就出来买房子。”张大伟说。

郭毅进一步指出,回顾过去几年,“九金十银”的质量也很差。据介绍,2016年,北京将以“9.30”为节点,推出“北京八大规则”。随后,全国19个城市将严格遵守规定,开始当前的紧缩周期。2017年,当“九金十银”时,全国数百万经纪人遭遇了“最冷的冬天”,大量商店关门,二手经纪人面临裁员和工作变动。2018年9月和10月,全国房地产市场表现平平,甚至被称为“铜九铁十”。

我家研究所的观点是,“九金十银”的主要原因不再是因为近年来房地产市场的严格监管。2016年9月市场变热后,北京推出“9.30新政”,市场于10月开始转向。2017年“3月17日新政”后,市场一路下跌,直到9月和10月才企稳。2018年9月,北京出台了新的公积金政策,导致稳定的市场再次下跌。虽然今年9月和10月北京可能不会有更多的重磅政策,但目前的政策已经处于不断的压力之下,自然很难再实施“九金十银”政策。

房地产的营销节点不是“九金十银”或“三金四银”,而是年初和年初郭毅坦言,在监管政策的严格控制下,“九金十银”不再是房地产营销的“灵丹妙药”。换句话说,年底的晋升只是最后的冲刺。决定一项赛事最终排名的是整个过程,包括日常训练、阵容组合和战术体系。

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